Khi đang ở thuê mà muốn gọi thợ sửa hay làm mới, quy tắc an toàn là: việc làm thay đổi hiện trạng căn nhà thì xin phép chủ nhà trước và giữ lại sự đồng ý bằng tin nhắn; thống nhất ai trả tiền thợ; và nói rõ khi trả nhà có phải đưa về như cũ không. Ba điểm này quyết định phần lớn chuyện bạn có được trả lại tiền cọc trọn vẹn hay không.
Bài này nói ở mức nguyên lý chung về quan hệ thuê nhà, không thay cho hợp đồng cụ thể của bạn. Điều khoản trong hợp đồng thuê và thoả thuận thực tế với chủ nhà là căn cứ chính; khi có điểm chưa rõ, hãy hỏi chủ nhà trước khi gọi thợ, hoặc hỏi người có chuyên môn pháp lý nếu đã phát sinh bất đồng.
Nguyên lý chung: nhà của chủ, quyền sử dụng của bạn
Trong quan hệ thuê nhà, căn nhà vẫn thuộc chủ nhà; bạn có quyền sử dụng trong thời hạn thuê, đi kèm nghĩa vụ giữ gìn và dùng đúng mục đích. Theo nguyên lý chung của pháp luật về thuê tài sản, bên thuê muốn sửa chữa, cải tạo, thay đổi cấu trúc thường cần sự đồng ý của bên cho thuê, và khi trả phải trả lại tài sản trong tình trạng như lúc nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng hiện trạng đã thoả thuận.
Từ nguyên lý đó, có thể chia việc sửa chữa khi ở thuê thành ba loại. Loại một là việc giữ gìn hằng ngày không làm đổi hiện trạng: thay bóng đèn, siết vít, thông tắc. Loại hai là việc thay đổi nhỏ có thể đưa về như cũ: khoan treo kệ, dán decal, thay vòi sen bằng loại khác. Loại ba là việc thay đổi lâu dài: sơn đổi màu, lát sàn đè, thay tủ bếp, đi thêm dây điện.
Loại một thường không cần hỏi. Loại hai nên hỏi, vì nhiều chủ nhà để ý chuyện lỗ khoan và thiết bị. Loại ba nhất thiết phải có sự đồng ý rõ ràng, và nên thống nhất luôn chuyện hoàn trạng.
Việc hay gặp và cách xử lý khi ở thuê
Bảng dưới là gợi ý theo thói quen phổ biến; hợp đồng thuê của bạn có thể quy định khác, hãy đọc lại trước.
| Việc | Cần chủ nhà đồng ý? | Hoàn trạng khi trả nhà |
|---|---|---|
| Thay bóng đèn, siết bản lề, thông tắc lavabo | Thường không | Không cần |
| Khoan treo kệ, tranh, rèm | Nên hỏi trước, nhất là số lượng lỗ nhiều | Tháo, trám lỗ, sơn dặm nếu đã thoả thuận |
| Dán decal, giấy dán tường loại bóc được | Nên hỏi | Bóc sạch không để lại keo, không làm tróc sơn |
| Thay vòi, sen, gương bằng loại khác | Nên hỏi | Giữ lại đồ cũ để lắp trả, hoặc để lại đồ mới nếu chủ nhà đồng ý |
| Sơn lại tường đổi màu | Cần đồng ý rõ | Thống nhất trước: sơn về màu cũ hay giữ màu mới |
| Lát sàn đè, ốp tường, thay tủ bếp | Cần đồng ý rõ, nên có văn bản | Thống nhất trước: tháo đi hay để lại, có tính bù chi phí không |
| Đi thêm dây điện, thêm ổ cắm, lắp bình nóng lạnh | Cần đồng ý; thuê thợ điện có chuyên môn | Thống nhất trước; liên quan an toàn chung của căn nhà |
Với mọi việc đụng tới điện, gas, đường nước chung, kể cả khi chủ nhà đồng ý cho bạn tự lo, hãy thuê thợ có chuyên môn. Sự cố cháy chập hay rò nước ở nhà thuê có thể ảnh hưởng tới cả những người ở chung và nhà bên cạnh.
Xin phép chủ nhà cho rõ ràng
Một tin nhắn xin phép tốt giúp chủ nhà dễ đồng ý và giúp bạn có căn cứ khi trả nhà. Trình tự gợi ý:
- Mô tả việc định làm cụ thể: vị trí, cách làm, vật liệu, có khoan đục không, ai làm. Gửi kèm ảnh hiện trạng và ảnh mẫu vật liệu nếu có.
- Nói rõ ai trả tiền thợ và vật tư. Nếu việc đó là sửa hư hỏng thuộc trách nhiệm chủ nhà, đề nghị chủ nhà chi trả hoặc trừ vào tiền thuê theo thoả thuận.
- Đề xuất luôn phương án khi trả nhà: tháo đi và trả như cũ, hay để lại; nếu để lại thì có tính bù không.
- Đợi chủ nhà trả lời đồng ý bằng tin nhắn. Đồng ý qua điện thoại thì nhắn lại tóm tắt để chủ nhà xác nhận.
- Chụp ảnh hiện trạng trước khi thợ làm và sau khi xong, gửi cho chủ nhà một bộ.
Giữ toàn bộ đoạn tin nhắn này đến khi đã nhận lại tiền cọc. Nếu chủ nhà đổi người quản lý hoặc bán nhà, những tin nhắn này là bằng chứng việc làm đã được chấp thuận.
Ai trả tiền thợ: phân biệt sửa hư hỏng và làm mới theo ý mình
Hư hỏng do hao mòn, do kết cấu nhà. Vòi cũ rỉ vì hết tuổi, bình nóng lạnh hỏng, trần thấm từ mái: thông thường đây là phần chủ nhà lo, trừ khi hợp đồng quy định khác. Bạn báo sớm, kèm ảnh, đề nghị chủ nhà gọi thợ hoặc đồng ý cho bạn gọi rồi hoàn tiền.
Hư hỏng do người thuê gây ra. Làm vỡ gương, va hỏng cánh tủ, để nước tràn hỏng sàn: thông thường người thuê chịu chi phí sửa. Bạn có thể gọi thợ của mình, nhưng nên báo chủ nhà về cách sửa và vật liệu để khớp với phần còn lại của nhà.
Làm mới theo ý thích của người thuê. Sơn màu khác, dán giấy tường, thay đèn trang trí: thường người thuê tự trả và tự lo hoàn trạng nếu chủ nhà yêu cầu. Một số chủ nhà sẵn lòng chia chi phí nếu cải tạo làm tăng giá trị căn nhà, nhưng điều này phải thoả thuận trước.
Sửa gấp khi không liên lạc được chủ nhà. Ống vỡ lúc nửa đêm, chủ nhà không nghe máy: bạn xử lý tạm để hạn chế thiệt hại, chụp ảnh, giữ hoá đơn, nhắn ngay cho chủ nhà mô tả sự việc. Phần sửa hoàn chỉnh nên đợi trao đổi.
Thợ quen của chủ nhà. Nhiều chủ nhà muốn dùng thợ của họ cho các việc liên quan điện nước. Điều này thường có lợi vì thợ biết hiện trạng nhà. Chỉ cần thống nhất rõ ai trả tiền và ai nghiệm thu.
Hoàn trạng khi trả nhà: làm sao cho êm
Trước ngày trả nhà vài tuần, bạn xem lại những gì đã thay đổi so với lúc nhận, dựa trên ảnh bàn giao ban đầu và các tin nhắn xin phép. Lập một danh sách: cái gì phải tháo, cái gì để lại theo thoả thuận, lỗ khoan nào cần trám, tường nào cần sơn dặm.
Những việc hoàn trạng phổ biến như trám lỗ khoan, sơn dặm, lắp lại vòi cũ, bóc decal đều có thể tự làm nếu nhỏ, hoặc gọi thợ làm trong một buổi. Hãy hỏi chủ nhà màu sơn và loại sơn đang dùng để sơn dặm không bị lệch màu; nếu không biết, sơn dặm cả mảng tường từ góc tới góc thường đều màu hơn là chấm từng điểm.
Ngày bàn giao, đi cùng chủ nhà kiểm từng phòng, đối chiếu với ảnh lúc nhận nhà. Hao mòn tự nhiên như sơn bạc màu theo thời gian, sàn mòn nhẹ ở lối đi thường không thuộc phần người thuê phải hoàn trạng. Những điểm chủ nhà yêu cầu thêm, nếu chưa được thoả thuận từ trước, bạn có thể trao đổi lại dựa trên tin nhắn đã đồng ý trước đó.
Dặn thợ những điều riêng của nhà thuê, phòng trọ, chung cư
Thợ quen làm nhà riêng đôi khi không để ý tới những ràng buộc của nơi ở thuê. Trước khi thợ đến, bạn dặn rõ:
- Giờ được làm việc ồn. Chung cư và nhiều khu trọ quy định giờ khoan đục; hỏi ban quản lý hoặc chủ trọ, báo cho thợ để sắp lịch.
- Đăng ký thợ ra vào. Nhiều toà nhà yêu cầu đăng ký người thi công, vận chuyển vật tư qua thang hàng, giữ gìn hành lang. Làm trước một ngày để thợ không phải chờ ở cổng.
- Giới hạn khoan đục. Nói rõ vị trí được khoan, số lỗ, không đục tường, không động tới đường ống chung, ống thoát nước của toà nhà.
- Bảo vệ đồ của chủ nhà. Sàn, tủ, rèm, thiết bị có sẵn là đồ của chủ nhà; đề nghị thợ che chắn kỹ, hỏng là bạn chịu với chủ nhà.
- Xử lý rác vụn. Hỏi trước nơi được để rác xây dựng, không đổ vào thùng rác sinh hoạt chung hay đường ống thoát nước.
- Thông báo hàng xóm. Một lời báo trước với phòng bên, nhà trên dưới giúp tránh phàn nàn tới tai chủ nhà.
Những điều này cũng nên có trong tin nhắn thoả thuận với thợ. Nếu thợ làm sai quy định toà nhà và bị phạt hoặc gây hư hỏng chung, việc đã dặn trước bằng chữ giúp phân định trách nhiệm rõ hơn.
Những sai lầm hay làm mất tiền cọc
Phần lớn tranh chấp tiền cọc khi trả nhà thuê có liên quan tới sửa chữa bắt nguồn từ vài thói quen dễ tránh:
- Không chụp ảnh hiện trạng khi nhận nhà, nên khi trả không chứng minh được vết nứt, vết ố đã có từ trước.
- Xin phép bằng lời, chủ nhà sau đó quên hoặc người quản lý mới không biết.
- Tự ý sơn màu đậm, khoan nhiều lỗ lớn, thay thiết bị mà không giữ lại đồ cũ.
- Gọi thợ không rõ nguồn gốc làm phần điện, gây hư hỏng khó khắc phục.
- Để tới ngày cuối mới hoàn trạng, làm vội, sơn dặm lệch màu, keo decal còn dính.
- Không đọc lại điều khoản sửa chữa và hoàn trạng trong hợp đồng thuê trước khi làm.
Tránh được những điểm trên, việc làm mới căn nhà đang thuê không còn là rủi ro cho tiền cọc, mà trở thành cách hợp lý để sống thoải mái hơn trong thời gian thuê.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà không trả lời khi xin phép sửa thì có được tự làm không?
Im lặng không phải là đồng ý. Với việc thay đổi hiện trạng, bạn nên nhắc lại và chờ phản hồi rõ ràng. Nếu là hư hỏng ảnh hưởng sinh hoạt hoặc an toàn mà chủ nhà chậm xử lý, hãy ghi nhận các lần báo, xử lý tạm để hạn chế thiệt hại, và đọc lại hợp đồng về trách nhiệm sửa chữa.
Đồ mới bạn lắp có được tháo mang đi khi trả nhà không?
Thường là được nếu tháo ra không làm hư hỏng nhà và bạn lắp lại đồ cũ như lúc nhận. Đồ đã gắn liền khó tháo như sàn lát đè, gạch ốp thì nên thoả thuận từ trước. Ghi rõ trong tin nhắn xin phép để tránh tranh luận lúc trả nhà.
Có được trừ tiền thợ vào tiền thuê nhà không?
Chỉ khi chủ nhà đồng ý. Với hư hỏng thuộc trách nhiệm chủ nhà, nhiều người thoả thuận bạn trả thợ trước rồi trừ vào kỳ thuê sau, kèm hoá đơn hoặc ảnh phiếu. Không nên tự ý trừ khi chưa thống nhất, vì có thể bị coi là chậm trả tiền thuê.
Khoan vài lỗ treo tranh có bị trừ cọc không?
Tuỳ hợp đồng và chủ nhà. Nhiều chủ nhà chấp nhận lỗ khoan nhỏ nếu được trám và sơn dặm gọn khi trả. Hỏi trước, hoặc dùng móc dán chịu lực cho đồ nhẹ để khỏi phải khoan. Khi trả nhà, tháo tắc kê, trám bột và sơn dặm cùng màu.
Phòng trọ có cần xin phép cho các việc nhỏ như thay rèm, dán tường không?
Rèm treo bằng thanh căng không khoan, dán tường loại bóc được thường không gây hư hại, nhưng hỏi một câu vẫn tốt hơn. Phòng trọ thường có nội quy chung của chủ trọ về khoan đục, dùng điện; đọc nội quy trước khi gọi thợ để tránh rắc rối.
Chủ nhà yêu cầu hoàn trạng việc đã đồng ý để lại thì sao?
Đưa lại tin nhắn chủ nhà đã đồng ý để lại, trao đổi bình tĩnh. Đó là lý do mọi thoả thuận về hoàn trạng nên ghi bằng chữ ngay từ đầu. Nếu vẫn không thống nhất, có thể nhờ người trung gian hoặc hoà giải ở cơ sở trước khi tính tới các bước khác.